家门口的精神病人：活在饱受污名与滋扰伤人之间

楼市还在调整，还在猛涨商业还在承压。新鸿基新鸿基业绩，新鸿基却还在猛涨。还在猛涨

9月10日，新鸿基新鸿基公布2025/26年度全年业绩：全年总收入1101.05亿港元，新鸿基免费观看已满十八岁电视剧同比增长22%；撇除投资物业估值波动后，还在猛涨基础溢利228.5亿港元，新鸿基同比增长4.6%；每股派息3.91港元，新鸿基同比增长4%。还在猛涨

值得注意的新鸿基是，这份增长并不是新鸿基单一业务撑起来的。物业发展收入541.91亿港元，还在猛涨同比增长57%，新鸿基成为全年收入增长的新鸿基最大引擎。

另一边，商业板块也没有掉队。全年整体租金收入249.87亿港元，同比增长2%。看似增幅不大，但拆开来看，内地零售物业租金收入增长9%，抵消了写字楼市场持续疲弱的影响。

这意味着，在香港楼市尚未完全走出调整周期、内地商业地产仍然面临压力的当下，新鸿基依然握住了两张牌：一张是香港住宅销售，一张是内地零售收租。

而且，它手里的牌还在变多。从西九龙环球汇，到广州南站ICC，再到上海徐家汇ITC MALL，一批重量级商业项目正在陆续进入运营阶段。麻花传剧免费观看百度网

所以，新鸿基真正的故事，可能不是“还在增长”。而是，在地产行业越来越难赚钱的时候，它为什么还在猛涨？

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第一重“涨”：

卖楼，依然很能打

翻开新鸿基这份财报的收入增长，最抢眼的无疑是“卖楼”。

2025/26年度财年，新鸿基物业发展收入541.91亿港元，大幅增长57%，是营收增长主要动能；源自物业销售的营业溢利为82.92亿港元，与去年持平，香港物业销售利润的增加抵消了内地的销售贡献的下滑。

其中，香港物业销售收入大增69%至441.37亿港元，占总销售收入的81%。过去一段时间，香港房地产市场经历了明显调整，市场对于住宅需求、房价走势以及开发商去化能力都存在不少疑问。

但新鸿基依然能打，背后的一个关键原因，是货值够硬。

据中报，香港物业销售收入主要来自新项目确认，包括天玺·天第1及2期、天玺·海第1及2A期，以及SIERRA SEA第1A(2)及1B期；其他贡献来自出售多个已落成的物业，包括NOVO LAND第3A期、海璇、云海、云汇、8848影院在线观看免费观看电视剧百度4The YOHO Hub II、YOHO WEST。

这些项目有一个共同特点：不是靠低价换销量，而是依靠新鸿基长期积累的核心地段、产品品质和品牌溢价。这也是新鸿基与不少开发商最大的不同，当市场进入调整期，房地产开发商真正比拼的，已经不只是“手里还有多少房子”，而是手里的房子有没有足够强的竞争力。

于新鸿基而言，过去多年在香港核心区域积累的大量优质土地储备，现阶段开始显现出足够的稀缺价值。更重要的是，香港市场依然是新鸿基最熟悉、最擅长的战场。

看向内地，新鸿基的物业销售收入亦增加了19%至100.54亿港元，但营业溢利却减少28%至36.70亿港元。

原因很典型，去年滨江凯旋门第3期项目贡献了46亿港元利润和67亿港元收入，形成较高基数。这意味着，新鸿基这次业绩增长的核心，并不是内地地产市场突然回暖，而是香港住宅销售的强劲表现。

这也让新鸿基的增长逻辑变得清晰：香港卖楼，依然是它眼下最重要的增长发动机。而且这台发动机，还在全速运转。

当前香港受金融业扩张及教育、创新科技发展的推动，持续吸引外来高端人才来港，鉴黄师在线免费看全集优质住宅需求显著提升，新鸿基亦将在未来十个月加快推盘。计划在香港推售多个楼盘，包括西沙SIERRA SEA第2C期、元朗东成里第1A期（2026年底前），大围新项目、古洞北第1期、沙田第一城站附近项目、元朗东成里第1B期（2027年上半年）。

而在内地，则将推售上海滨江凯旋门别墅、杭州IFC天玺·东岸、苏州湖滨四季第2A期、成都JOVOTOWN第3B期。

从货值供应来看，新鸿基手里仍有一批可持续转化为销售收入的项目。能够依靠核心城市、核心地段和核心产品，把土地储备变成真金白银，这是新鸿基的第一重“涨”。

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第二重“涨”：

零售商业，另一台现金流机器

于一家拥有庞大商业资产的地产巨头而言，卖楼只能解释新鸿基“今天为什么增长”。真正决定它未来还能不能继续增长的，是商业收租。

2025/26财年，新鸿基录得租金收入（包括所占合营企业及联营公司）249.87亿港元，增长2%。从利润来看，物业租赁高达58%的利润贡献显著高于住宅，已成另一台现金流机器。

其中，来自香港的91看片黄租金收入增长1%至177.03亿港元；内地的租金收入增长5.2%至64.95亿港元，主要得益于内地零售物业组合的租金收入增加，抵消了写字楼持续弱势的影响。

具体看，新鸿基的内地零售物业组合收入增长9%至44.64亿港元；而写字楼则维持弱势，收入下跌5%至16.61亿港元。内地商业的增长，已经越来越依赖零售，而不是写字楼。

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香港零售：积极调整租户，关注动漫游戏、餐饮及运动

期内，新鸿基因应香港消费趋势的变化调整商户结构，受惠于钟表珠宝需求及访港旅游业增长，租户销售额有所增加，特别是位于旅游区的商场复苏显著。

毗邻旺角地铁站的旺角MOKO商场，引进首次落户香港或九龙区的商店；中环国际金融中心商场（中环IFC）则引入更多国际高级品牌和旗舰店，两个商场亦经常设立期间限定主题商店，为访客带来新鲜感。

The ANGLE：瞄准动漫潮流与特色餐饮

新鸿基旗下观塘新商场Scramble Hill于今年5月起分阶段营业，该商场原名“三布目”（Scramble Hill），8月起重新命名为“The ANGLE”。商场总建筑面积约50万平方呎，共11层，提供逾200间商店。

新鸿基指出，The ANGLE瞄准市场对动漫游戏及特色餐饮的需求，将其打造为全港标志性的动漫潮流与休闲生活地标，当中人气餐厅及潮玩娱乐品牌占整体约六成。

根据规划，The ANGLE包含空间、视角及汇角三大概念，并划分为“Anime ANGLE”、“Food ANGLE”、“Pet ANGLE”及“Your ANGLE”四大主题空间，分别聚焦动漫娱乐、美食餐饮、宠物友善及个人休憩专区。餐饮方面，引入首度登陆香港的咖啡品牌M Stand、日本连锁牛肉饭专门店“松屋”九龙东首店、“云川米线．红薯粉”九龙首店等热门品牌。

YOHO MALL：餐饮、零售、运动齐补强

2026年上半年，YOHO MALL以 “年轻化、高端化、跨境化” 为核心策略持续推进商场升级，上半年完成占整体两成、近90个租户的新租及扩充续租。其中75个为全新进驻品牌，涵盖餐饮、零售、运动及健康生活等多元业态，持续巩固该商场作为新界西北消费龙头的地位。

新引入租户中包括元朗首间POP MART旗舰店、金至尊全港首间“至臻豪华店”，以及24小时健身中心EFX24。其中，健身中心EFX24顶替于2025年9月结业的Foodeli美食广场。

替换掉美食广场后，YOHO MALL在上半年补强餐饮，加入了PICI、霸王茶姬及瑞幸咖啡等人气品牌。另外，还有知名水产与寿司品牌将相继开业，其中就包括将于今年10月开业的人气海鲜火锅放题“千海水产”，该品牌两年内已扩充至全港4间分店，其中3家分店位于新鸿基旗下商场。

随着YOHO MALL（形点）、YOHO MIX（元点）及YOHO PLUS（加点）全面联通，YOHO商圈总面积已达120万平方呎，可合共提供超430间商铺。展望下半年，商场将陆续推出贵宾专属空间The Point Gold Lounge、大型室外弹跳乐园及近万呎的匹克球（Pickleball）运动场。

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内地零售：稳健增长，上海商场忙升级

在内地，新鸿基旗下主要商场租户销售额稳健增长。为配合持续变化的顾客需求，年内亦对部分主要商场进行了积租户组合、商场布局调整。

另外，新鸿基通过一单股权交易，以3.2亿元从富力地产和合景泰富手中收购了广州天汇广场（IGC）的所有股权。

上海IFC：黄金珠宝业态扩容

上海IFC的调整集中在地下楼层，黄金珠宝成为本财年最突出的品类。

LG2层，多宝阁金铺于2026年6月开业，成为品牌在上海市场的首家门店，也是其继南京德基广场、深圳湾万象城、杭州万象城之后的第四家门店，替换掉原BOBBI BROWN。另外，潮宏基于3月完成开业。老铺黄金在开业近一年后启动移位升级，拿下原中庭手扶梯附近的Chloé位置，获得更大空间和更好的展示面。

香氛、香水方面，先后引入资生堂集团旗下Serge Lutens芦丹氏中国大陆首家独立形象店、法国高端香水品牌Solférino Paris限时店。位于LG2层BYREDO则完成原位重装升级。

上海环贸IAPM：设计师品牌与运动概念店并进

上海环贸IAPM通过引入知名品牌的独家概念店，提供更多时尚兼具功能性的运动品牌，亦与不同业界合作，举办互动式快闪活动，藉此吸引不同的顾客、推高人流。

本财年，先后引入法国山系品牌Topologie中国内地旗舰店、美国运动服饰Vuori、日本户外品牌Montbell、户外品牌Salomon、凯乐石FUGA。

进入今年下半年，环贸IAPM将继续补强品牌阵容，引入华人先锋设计师品牌MARKGONG全国首家线下实体门店、Onitsuka Tiger鬼塚虎上海环贸iapm概念店、瑞士高级腕表品牌帝舵表全新精品店。

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第三重“涨”：

真正的大招，可能还没开始

当下，新鸿基手里还有一批超级商业项目，正在陆续进入收租周期，这才是它未来最大的想象空间。

香港一侧，2026年7月24日，新鸿基宣布旗下全港唯一的高铁西九龙站上盖综合发展项目——西九龙IGC，中文名称正式定为“环球汇”。该项目坐拥“空铁联乘”优势——机场快线、东涌线、屯马线三线交汇，将提供约250万平方呎甲级写字楼及62万平方呎零售面积。

西九龙IGC的写字楼部分，目前瑞银集团已承租其中一整栋大楼，桑坦德银行、平安银行、荷兰合作银行、建行亚洲、AXA安盛、友邦保险等亦已落实承租。

商场部分正式命名为“Stage IGC”，楼高五层，逾60万平方呎，提供约240间店铺，以区内上班族、年轻家庭、高铁及机铁旅客以及艺术文化爱好者为主要客群。商场预计于2026年底首阶段试业，2027年第三季度全面开幕。

另外，位于西九龙文化区的艺术广场大楼是新鸿基地产在区内的另一项目，计划于2027年竣工。项目坐拥维港景致，设有三幢大楼合共提供约67.2万平方呎超甲级写字楼和2.7万平方呎零售楼面。该临海项目已获摩根大通落实租用约25万平方呎写字楼楼面，成为项目的主要租户。

在内地，广州一侧，与广州南站无缝连接的广州环球贸易广场（广州ICC），首阶段商业部分计划于2026年下半年完工。作为商业部分的“天環·广州南”商场楼面约21.5万平方英尺，将引入各类餐饮及休闲品牌等不同店铺。广州环球贸易广场1座写字楼楼面约29.1万平方英尺，部分楼面已由国际酒店品牌预租。

上海徐家汇中心是新鸿基地产在内地另一个建设中的重点项目。该项目的B座写字楼楼高370米，为上海浦西最高的写字楼，已在今年上半年入市。项目的零售部分ITC MALL计划于今年下半年陆续开业，届时会引入潮流服装、时尚生活店铺、一系列热门餐厅和外带餐饮选择。

几个项目，几乎同时进入市场。这意味着，新鸿基未来的商业版图，很可能迎来一次集中扩容。

更重要的是，这些项目并非传统意义上的“填铺型商场”，而是依托高铁、地铁、商务、城市核心区等资源打造的大型综合体。

它们一旦完成招商并进入稳定运营期，将不断为新鸿基增加新的租金来源。这或许才是新鸿基“还在猛涨”最值得关注的地方。因为，真正的大招，可能还没开始。

萨维奥：德泽尔比说想帮我提升到最高水平；我想成为世界最佳

在加盟热刺后，萨维奥作为热刺球员首次接受了俱乐部官方的采访。

谈转会：

过程有些曲折，但我终于到了。

是的，我非常开心。我想我的家人都知道，每当热刺联系我时，我都渴望能来到这里。但现在我确实来到了这里，我非常高兴，我的家人也很高兴，这才是最重要的。我唯有感谢上帝赐予我这次绝佳的机会。

谈热刺：

怎么说呢，热刺拥有一切。这里有世界上最好的主教练之一，有世界上最好的训练基地，还有世界上最好的球场。以前每当我来到客场挑战热刺时，我总会和我的经纪人谈起这家俱乐部。而当他告诉我俱乐部对我有兴趣时，我感到非常高兴。正如我刚才所说，我一直渴望来到这里。

谈德泽尔比：

就是很普通的交流。他说他想帮助我提升到下一个、也就是最高的水平。是的，所以我觉得当主教练亲自给你打电话并对你这么说时，你真的无法拒绝。当他打电话给我时，我的反应是：“哇，我真的必须去那里”，因为并不是随随便便哪位主教练都会这么做。

谈性格：

在球场上，我是一个非常快乐、充满喜悦的人。是的，你也能看出我是个巴西人，所以我的风格带有那种街头足球的味道，但同时也富有责任感和极强的取胜欲望。是的，我希望能给球迷们带来很多快乐。我收到了很多信息，我想向大家表示感谢。每当传出热刺对我有意向时，我都会收到很多希望我来这里的留言，这让我感到非常高兴和欣慰。我还把这些展示给我的家人看，告诉他们我收到了非常多的留言。就是这样。说到我的足球风格，我希望能给球迷们带来快乐，带来许多的快乐。我不单单想要进球，我还希望能踢出精彩的比赛，我想吸引球迷们来到球场，观看热刺的比赛，观看我的表现，也观看我所有队友们的表现。

谈目标：

我想达到巅峰。凭借俱乐部如今的建设——无论是在训练、球场建设上，还是拥有世界上最好的主教练之一，我认为我们能够达到巅峰。还有我的队友们，我们可以以非常谦逊的态度去竞争英超冠军、争夺欧冠席位等等。作为一个球员，我始终，始终有一个参加世界杯的梦想。而如果我能踢上世界杯，我想那说明我在热刺的表现很不错，我必须在这里有好的发挥。还有成为世界最佳、去追求个人奖项，但首先还是要为英超而战，并全力争夺欧冠席位。

“双11”未到不法分子已出手 有人被假客服骗走12万

原标题： “双11”未到不法分子已出手 有人被假客服骗走12万

一年一度的“双11”来了 ，网购疯狂季也是不法分子频频出手的时候。昨日，泉州市反诈骗中心发布预警，提醒广大市民消费的同时谨防被骗。据介绍，有市民被冒充客服人员骗走12万元。

通讯员 白炯昕 早报记者 林加华

谨防假客服诈骗

勿信会员解绑骗局

实习生不小心给你办理的淘宝会员，不解除每个月要被扣600元？这个锅实习生可不背。不法分子冒充阿里巴巴客服称因操作失误给用户开通了会员，每月要扣数百元，随后要求用户配合其进行解绑等操作，从而实施诈骗。

10月26日，市区的杜女士在家中接到了一个号码的来电，对方自称淘宝商城财务部，称杜女士在淘宝网已被加入至尊加盟会员里面，每个月将自动扣款600元人民币，称要取消必须通过银行受理。杜女士在对方提示下操作，通过微信零钱转账到对方的招商银行卡上，被骗转账17959.94元人民币。

10月21日石狮的黄女士在家中接到一个“+”开头的电话，对方自称淘宝客服，称黄女士加入了淘宝蓝钻会员，要解除得按其提示操作。后被人以帮忙撤销淘宝蓝钻会员为由骗走42317.7元。

刚下完单没两天，开心地等着快递，客服联系说支付失败、商品没货要退款？眼看物流信息显示快递就要到了，快递公司却联系你说快递丢失要赔偿？快递才到手，都还没捂热，客服主动联系说质量问题要退货退款？注意了，这些都是骗子的套路。

泉州市反诈骗中心民警介绍，不法分子通过各种不法渠道掌握了消费者在各大购物平台购物的信息，就冒充购物平台的客服人员主动联系消费者，以货款支付失败、商品没货需要退款、快递丢失、产品质量有问题等借口诱骗消费者登录“钓鱼网站”，获取消费者的银行卡信息，再哄骗消费者提供短信验证码以完成诈骗，或者直接转账。

10月30日，晋江的李女士接到一个自称是淘宝客服的电话，对方称丢失李女士的快递，要进行赔偿。李女士根据对方要求,通过手机扫描对方发送的二维码，并在跳出的页面上输入身份信息、银行卡信息、支付宝账号信息及手机收到的验证码，发现支付宝及银行卡内的资金被转走，被骗121190元。

网上贷款要小心

节前手上的钱不够，想贷款又觉得银行贷款麻烦？市民要注意防骗！不法分子以大额度、低利息、对征信没有要求等幌子，大肆吸引受害人前往咨询借款。

10月28日，晋江的曾先生收到一条陌生号码发来的短信，称其贷款申请通过了，让其加QQ办理下款。曾先生添加此QQ为好友后，对方以办理贷款需要登记费、做银行流水、利息等为由，通过微信扫描对方发来的二维码，分五次转了17726元，才发现被骗。10月27日，南安的李先生上班时接到自称恒易贷工作人员的电话，称他的贷款有问题需核实，后被对方以“贷款需要银行流水”为由实施诈骗，李先生通过银行转账的方式，被对方骗走22000元。

民警提醒，市民切勿轻信网络上关于花呗提额、零征信贷款等的信息。提额、贷款等要经过严格审核、提供相关证明，并且不会额外收取费用。凡是在放款前收取任何费用的，都是诈骗。在网购生活中，市民要拒绝向陌生人转账、汇款，特别是不要在陌生链接中付款，不要接受陌生文件或随意扫描陌生二维码付款。当收到退款信息时请仔细辨认，通过官方渠道核实，购物网站的退款不会让你输入银行卡、密码等信息。特别要注意的是，任何一个验证码都有可能和个人的款项相关，请勿随意告知他人。