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泉州：商品房预售时 购房款须直接存入监管账户

为保障商品房项目工程建设，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，市住建局近日出台《泉州市商品房预售资金监督管理规定》，对全市商品房预售资金监管账户的开设和预售资金缴存、使用、监管等作出明确要求。

□记者 谢曦

银行或分支机构可申请加入监管银行名单

泉州市范围内申请商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本规定。

《规定》明确，市住建局负责指导全市商品房预售资金监管工作，负责中心市区（鲤城区、丰泽区、泉州开发区，下同）商品房预售资金监管的具体实施。各县（市）、洛江区、泉港区、泉州台商投资区住建主管部门负责本辖区范围内商品房预售资金监管工作。商业银行配合住建主管部门和被授权委托的事业单位（以下统称住建主管部门）共同做好商品房预售资金监管工作。

我市将建立预售资金监管银行名单，凡在我市辖区设立银行或分支机构，符合相关要求的，可向住建主管部门申请，加入预售资金监管银行名单。

对于监管账户的开设，《规定》要求，以独立商品房项目为单位申请设立预售资金监管账户。开发企业应在取得建筑工程施工许可后、申请商品房预售许可前，从监管银行名单中选择商业银行作为监管账户开户银行（以下简称监管银行），开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。监管账户不得开通任何形式的非柜台渠道自助业务，已开通自动代缴代扣应予取消。

预售项目因开发规模、按揭额度等原因，经住建主管部门同意（有开发贷款的预售项目，还需经发放开发贷款的监管银行同意），可从监管银行名单中选择商业银行增设或变更监管账户，并进行公示。

预售时开发企业应提供监管账户给购房人

商品房预售时，开发企业应当提供所开设的监管账户给购房人。商品房预售资金（购房人按照商品房买卖合同约定支付全部购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等），应当直接存入监管账户。分期付款方式的首付款不低于合同总价的30%，后续款项要合理安排入账时间。

《规定》要求，房地产项目的开发贷款，包括土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款等，应当用于所设置抵押的房地产项目的开发建设，并全部进入该项目的监管账户。监管银行应严格履行资金监管协议，指定专人定期核查，发现商品房预售资金、开发贷款等未按时、足额存入监管账户的，应及时告知住建主管部门。

监管方面，对存入监管账户的商品房预售款、开发贷款等资金全部进行监管，重点监管保障工程建设的资金。预售项目留足重点监管资金后，在项目无拖欠工程款和农民工工资的情况下，开发企业可以申请提取一般监管资金拨付至其基本户。

此外，开发企业应当根据项目建设方案（含单体工程、道路绿化、配套设施等）及施工进度编制预售项目用款计划，用款计划应按照节点申请支取。

预售项目竣工通过验收备案（预售申报价格包含装修的，装修工程也应通过竣工验收）并办理项目不动产首次登记后，开发企业可向住建主管部门申请解除商品房预售资金监管。监管账户对应多个预售项目的，应在其对应的所有预售项目均符合条件后才能解除监管。

监管银行违规将被移出名单

开发企业有下列行为的，由住建主管部门责令限期整改，整改期间对存在违规行为的项目暂停拨付商品房预售资金，暂停该企业在辖区范围内所有开发项目的预售许可、现售备案：1.存在违法违规行为导致工程停工的；2.预售项目存在严重质量问题的；3.预售项目未按期交付使用的；4.违反规定直接收取商品房预售资金的；5.未按要求及时将预售款、开发贷款等资金存入监管账户的；6.未按规定使用商品房预售资金的；7.提供虚假资料套取商品房预售资金的；8.代收代缴资金未及时缴交的；9.其他违反商品房预售资金监管的行为。

监管银行有下列情形之一的，由住建主管部门发函要求其限期整改，通报人民银行、银保监分局处理，直至移出预售资金监管银行名单，取消承接新的监管业务：1.未按要求及时将预售款、开发贷款等资金存入监管账户的；2.发现房地产开发企业存在违规收存预售资金行为，未及时通报市住建局的；3.未经市住建局同意擅自拨付商品房预售资金的；4.未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；5.其他违反预售资金监管规定的行为。

移出预售资金监管银行名单的，两年内不得再加入预售资金监管银行名单。

多特青训负责人：穆科科青年时比赛方式几乎无法复制到一线队

新华社柏林8月25日电，多特蒙德青训学院主管保罗-沙夫兰在谈到足球人才培养时表示：“如果赢得青年赛事冠军的球员，此后没能在职业生涯中迈出重要一步，那么这些冠军本身就没有什么价值。若每个赛季能有两到三名青训球员真正进入多特一线队，就已经是‘完美的工作’。”

2000年前后，处于低谷的德国足球启动青训体系改革。青训中心逐步成为职业俱乐部的准入要求，德国足协也建立起覆盖全国的人才培养网络。十余年后，改革成果集中显现，德国队于2014年第四次捧起大力神杯。

然而此后，德国队2018年、2022年连续两届世界杯止步小组赛，今年又在世界杯32强战中被巴拉圭队淘汰。

“我们过去太重视青年足球里的竞争，反而有些忘记了发展的意义。”近日在接受媒体采访时，多特蒙德青训学院主管保罗-沙夫兰表示，德国青训需要改变的不只是训练方法、赛事制度，更要重新回答一个问题：究竟什么才算青训成功？

保罗-沙夫兰的答案很直接：“两年前我们就明确——如果赢得青年赛事冠军的球员，此后没能在职业生涯中迈出重要一步，那么这些冠军本身就没有什么价值。”

长期以来，联赛排名、杯赛成绩和各年龄段冠军，是衡量一家青训学院成绩最直观的指标。但在保罗-沙夫兰看来，过于追求这些指标，有时反而会偏离青训的初衷。

“我们自己也赢过很多青年比赛的冠军，但并没有把足够多的球员送进一线队。”

保罗-沙夫兰以穆科科为例，这名曾经轰动德国足坛的少年射手，在多特青年队时期拥有惊人的进球效率，保罗-沙夫兰以“一个赛季50到60球”来形容穆科科当时在青年比赛中的统治力。

但多年后回看这段经历，保罗-沙夫兰更关心的是穆科科“怎样进球”。他说，穆科科青年时期的不少进球，是在中场附近拿球后，依靠速度和个人能力直接突破防线完成的。“这种比赛方式几乎不可能复制到一线队，可能除了梅西，没有多少球员可以做到。”

这也是青年球员培养中的一个难题：一名身体发育较早，或某项能力明显高出同龄人的球员，可以依靠优势不断进球、帮助球队获胜。若只看眼前成绩，教练没有理由改变他的踢法；但这样的优势，未必能带到成年赛场。

保罗-沙夫兰说，如果现在再培养一名类似特点的球员，他可能会让其更多尝试10号位、8号位，而不是长期固定在中锋位置。代价可能是进球减少，青年队的成绩也可能受到影响。“你可能因此每个赛季少30到40个进球，但最终可能得到一名更好的球员。”

对于真正有潜力的年轻人，多特甚至会主动给他们增加挑战。保罗-沙夫兰提到，一名U17球员曾是同年龄段的明星，升入U19后却突然失去主力位置，一度十分挣扎。在这个案例中，教练组没有让他回到U17继续当核心，而是让他留在U19适应竞争。

保罗-沙夫兰认为，从青年队进入成年队，本就是球员成长过程中最难跨越的一步。如果在青训阶段始终处于舒适环境，真正进入一线队后反而更难适应角色变化。

在保罗-沙夫兰看来，过于看重比赛成绩并非多特蒙德一家俱乐部的问题，德国青少年足球长期存在把成年足球过早移植到儿童足球中的倾向。

“你去看基层比赛，会看到太多教练试图把成年足球复制到儿童足球里。”

对于六七岁的孩子，比起阵型、站位和胜负，获得更多触球机会更重要。保罗-沙夫兰认为，如果儿童过早按照成年足球的方式进行大场比赛，每个人真正接触和处理球的机会反而有限。

近年来，德国足球已经着手改革。低年龄段更多采用小场比赛，增加孩子的触球次数；减少不必要的长途参赛；U17、U19最高级别青年赛事也完成重组，赛季第一阶段更多采用区域化比赛，此后再按照竞技水平重新分组。改革的出发点，是让比赛更多服务于球员发展，而不是让球员发展服从于比赛结果。

年轻球员频繁更换青训学院也是保罗-沙夫兰关注的问题。据他介绍，一名年轻球员整个青训阶段平均效力的青训学院数量，在欧洲五大联赛总体约为1.6至1.7家，而德国接近2.5家。

在他看来，每一次转会都意味着重新适应教练、战术、队友乃至生活环境。短期看，从小俱乐部进入更大的青训学院似乎是一次“升级”，频繁更换环境却可能打断长期培养的连续性。

德国近年来因此提高了青年球员在青训机构间流动的门槛。保罗-沙夫兰说，这对俱乐部短期选材并不方便，但从长远看有利于德国足球。

如果冠军不是最重要的标准，什么才是？保罗-沙夫兰给出了一个现实的数字：每个赛季如果能有两到三名青训球员真正进入多特一线队，就已经是“完美的工作”。

一线队位置有限，顶级青训学院不可能把每一名年轻球员都培养成自己的职业队员。沙夫兰认为，青训既要把真正具备顶级潜力的人推向更高水平，也要帮助没有获得晋升机会的球员找到下一条路。

在多特蒙德，球员最迟会在每年2月得知自己下赛季能否进入更高年龄组。如果不能留下，俱乐部会与球员及家长沟通，帮助寻找其他俱乐部、其他青训学院甚至海外机会。保罗-沙夫兰把这称为“预期管理”。

“瓶颈会越来越窄。”保罗-沙夫兰说，如果从一开始就让每名U17球员都相信自己一定能够成为多特一线队球员，那么最终的淘汰只会更加残酷。

一家顶级青训学院，每年真正能够送入一线队的球员或许只有两三人。在保罗-沙夫兰看来，这并不意味着其他人的培养失败。青训的责任既包括帮助少数人走向最高水平，也包括让更多年轻人认识职业足球的竞争规律，并为不同的发展道路做好准备。